【案情回顾】

    甲公司于2008年将某房屋出租给乙公司，约定租期20年，租金标准为每平方米0.8元/日，按每五年递增5%调整房租，双方签订房屋租赁合同时正值国际金融危机爆发，而近年来，房屋租金的价格大幅上涨。现乙公司转租房屋的价格已高达每平方米5.8元/日。因情势发生变更，致使房屋租赁合同约定的租金标准之基础已经丧失，维持该租金标准明显不公平。双方多次协商调整租金未果，甲公司诉至法院，请求判令解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议。乙公司辩称，双方签订的房屋租赁合同和补充协议是在公开竞标、充分协商的基础上订立的，公司投入巨额资金将房屋改造为现代办公写字楼，公司转租租金的提高系因公司改造房屋并经营科技孵化器，并非单纯地上涨转租价格。故该租赁合同和补充协议并非显失公平，乙公司不同意原告的诉讼请求。那么，甲公司的诉讼请求是否具有法律依据？

   【法官说法】

    本案中涉及情势变更的认定和法律效果问题。根据《民法典》第五百三十三条的规定，情势变更，是指在合同有效成立后，在合同履行期间，因为合同的基础条件发生了当事人订约时难以预见的重大变化，致使合同不能履行或者履行结果显失公平，根据诚实信用原则，当事人可以请求变更或解除合同的制度。情势变更的构成要件如下：情势变更发生在合同履行阶段；合同的基础条件发生了当事人订立合同时无法预见的变化；情势变更在性质上不属于商业风险；继续履行对当事人一方明显不公平。发生情势变更后，当事人可以重新协商，但如果当事人在合理期限内协商不成，则可以请求法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

    本案中，虽然宏观经济形势在十余年间有所波动，当前的市场环境与订立合同时相比确有显著变化，涉案房屋租金价格大幅度上涨，但该情况在合同订立以及签订补充协议时并非不可预见。同时，虽然乙公司对外转租价格与合同约定的租金标准相比有显著提高，但是涉案房屋现状已与甲公司交付房屋时的情况大有不同，租金的提高亦是乙公司对涉案房屋的装修改造和经营的结果，并不构成显失公平。故，甲公司主张情势变更，仅以租金价格变动的外部表现为依据，却未能对构成情势变更的不可预见性及明显不公平的构成要件进行充分举证。最终，法院判决驳回甲公司的全部诉请。

   【法条链接】

   《民法典》第五百三十三条　合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

    人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。（作者单位：珲春林区基层法院）