【案情回顾】

    小明毕业后来到杭州工作，最近打算开一家自己的工作室。他与房东黄大爷签订了一份《房屋租赁合同》，租期三年，月租金5000元。三个月后，房东黄大爷把房子转卖给了大强，随后大强给了小明一份解除租赁合同通知书，表明自己要收回房屋，让小明找新的房屋尽快搬走，但小明认为即使房屋转卖也不影响自己的租赁关系。

   【法官说法】

   《民法典》对租房人的权利有完整的保护，即使房子被卖掉，也不能让租客搬走。根据《民法典》第七百二十五条规定，买卖房屋不影响租赁合同的效力，也就是说，“买卖不破租赁”。在小明与黄大爷的租赁关系存续期间，即使黄大爷将房子卖给大强，对租赁关系也不产生任何影响，大强不能以其已成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在，并要求小明返还租赁物。

    房屋买卖事关重大，因为有“买卖不破租赁”这一法律原则存在，作为房屋买受人一方，为了防止购房后无法使用房屋的风险发生，建议在正式交易前除了对房产的归属情况进行了解外，还需要对房屋的使用情况进行实地调查了解。在买卖合同中约定相关的违约条款也可以达到一种弥补损失，防范风险的作用。

   【法条链接】

   《民法典》第七百二十五条　租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

   《民法典》第七百二十六条　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

    出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。（作者单位：珲春林区基层法院）