房屋租赁关系中，合同一经签订即具法律约束力，双方均应秉持诚信原则全面履行义务。现实中，承租人因经营不善、资金短缺等原因擅自退租、拒不交接的情形频发，不仅损害出租人合法权益，也扰乱市场交易秩序。近日泽普县人民法院审结了一起租赁合同纠纷案件，明确违约法律后果，引导公众规范履约、依法维权。

    基本案情：

    2023年5月，原告张某与被告陈某签订《商铺租赁合同》，约定陈某承租张某商铺用于餐饮经营，租期三年，月租金8000元，按季支付，承租人逾期付租超15日或无正当理由提前退租的，需支付三个月租金作为违约金。2024年3月，陈某以经营亏损为由，在未通知、未结算、未腾退的情况下搬离商铺并停止付租。张某多次催告无果后诉至法院，请求解除合同、判令陈某支付欠付租金及违约金并腾退房屋。陈某辩称已搬离，合同自动解除，不应承担责任。

    法院审理：

    法院经审理认为，案涉租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。陈某无正当理由拒付租金、擅自撤场，以实际行为表明不履行主要合同义务，已构成违约，出租人有权依法解除合同。承租人单方搬离未办理交接，不产生合同解除的法律效力，仍应支付租金至合同依法解除之日，并承担相应违约责任。综合合同履行情况、过错程度及实际损失，法院对违约金予以合理调整，最终判决确认案涉租赁合同解除，陈某限期支付欠付租金及违约金，并腾退恢复房屋原状。

    法条链接：

   《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。

   《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者自己的行为表明不履行主要债务。

   《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

   《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

   《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，人民法院应予支持。

    法官提醒：

    租赁双方应认真审阅合同条款，明确租期、租金、付款方式、违约责任、房屋腾退等核心内容，避免约定模糊引发纠纷；承租人确需提前退租的，应与出租人友好协商，通过书面形式变更或解除合同，及时办理房屋交接并结清费用，切勿擅自离场、“一走了之”，否则将持续产生租金、占有使用费等损失，还需承担违约金等违约责任；出租人在承租人违约时应及时通过书面函件、聊天记录等固定催告证据，采取合理措施防止损失扩大，不得放任房屋长期空置导致损失不合理扩大；租赁期间涉及转租、装修、维修等事项的，应当按照合同约定执行，无约定或约定不明的，应协商一致并留存书面凭证，发生争议后可先行调解，调解不成及时通过诉讼等合法途径维权，共同守护诚信守约的租赁市场环境。（作者单位：泽普县人民法院）