和龙市人民法院近期审理了一起二手房买卖合同纠纷案，购房者入住装修后，得知涉案房屋曾有老人因病去世，认为房屋系“凶宅”、卖方隐瞒事实、构成欺诈，诉讼至法院要求解除合同、退还房款并赔偿装修损失。

    基本案情：

    张某自有一套住宅房屋，因长期在外地居住，委托其亲属代为对外出售该房屋。2025年，经房屋中介介绍，李某有意购买该房屋。双方协商一致后，由张某的代理人与李某签订合同，对房屋买卖事宜、交易规则、定金责任等内容进行了明确约定。合同签订当日，李某依约支付购房定金。随后，双方到公证处办理房屋买卖委托公证手续，缴纳公证费用，并结清全部剩余购房款。张某将涉案房屋钥匙、房屋权属证书、缴费凭证等全部材料交付，房屋正式完成交付，双方主要合同义务均履行完毕。收房后，李某对涉案房屋进行了整体装修。装修完成后，李某从周边邻居处得知，张某的亲属高龄老人，在案涉房屋内因疾病去世。李某认为，张某在售房过程中，故意隐瞒房屋内曾有人去世的重大事实，严重影响房屋居住体验及后续转售价值，属于恶意隐瞒交易信息、构成交易欺诈。据此，李某诉至法院，请求解除双方房屋买卖合同，要求返还全部购房款、公证费用，并赔偿房屋装修损失。
 
    法院审理：

    本案争议焦点为：房屋内发生老人自然死亡，涉案房屋是否构成“凶宅”；卖方出售房屋的告知义务边界，未告知能否成为购房者解除合同、主张赔偿的合法依据。

    一、“凶宅”的法定司法认定标准

   “凶宅”并非法定法律概念，根据统一司法裁判规则，司法实践中认定的“凶宅”，仅特指房屋内发生过自杀、他杀、意外身亡等非正常死亡事件。生老病死是自然规律，老人因病在居所内离世，属于正常、自然的死亡情形，是日常生活可包容、社会公序良俗可接纳的正常事件，不属于非正常死亡，不构成法律和司法意义上的“凶宅”，不属于房屋重大交易瑕疵。

    二、二手房卖方的信息披露义务边界

    依据《民法典》诚实信用原则，房屋出卖人仅对足以影响购房人交易意愿、房屋交易价格、房屋正常使用价值的重大信息负有主动披露、如实告知的法定义务。对于自杀、凶杀、意外致死等社会普遍忌讳的非正常死亡事件，属于必须主动披露的重大信息，隐瞒将构成欺诈。对于自然死亡事件，若合同无明确约定，则卖方无强制告知义务，买方事后以此主张欺诈通常不能成立。

    本案中购房者在缔约磋商、签订合同全过程中，从未主动向卖方询问房屋是否存在人员死亡相关情况。张某母亲终年88岁在屋内因病去世属自然死亡范畴，不构成“非正常死亡”或“凶宅”，双方合同亦未就此设定特别义务，张某未告知该事实，不构成欺诈。
 
    三、涉案合同是否符合法定解除条件

    双方签订的房屋买卖合同，系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同履行过程中，双方已完成付款、交房、材料交付等主要合同义务，合同已实际履行完毕。购房者以房屋内发生老人自然死亡为由构成欺诈进而主张解除合同、退还房款、赔偿损失，不符合法定解除情形，亦无证据证明该情形影响房屋正常居住使用功能，相关诉求无事实及法律依据。

    综上，法院依法判决：驳回李某的全部诉讼请求。
 
    法官提醒：
 
   “凶宅”并非一个法律概念，无法在实体法律规范上对其准确定义。择善而居、趋利避害是一种善良朴素的传统风俗。在房屋买卖特别是二手房买卖中，中介机构拟定的条款一般将“凶宅”定义为“在业主本人或亲属持有期间，房屋本体结构内发生过非正常死亡事件，包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等”。在双方当事人对“凶宅”有明确约定时，该约定可以作为纠纷处理的依据，在双方未约定“凶宅”条款时，判断是否为“凶宅”不能以个体主观感受为依据，而应当以社会公序良俗原则下所达成的社会共识为判断标准。具体可从两个方面来判断：一是死亡形式，发生人为的非正常死亡事件，自然的生老病死属于人之常情，不属于该界定范围；二是死亡地点，发生在房屋内即房屋专有部分。